项目可行性报告

可行性报告 2022-08-18

项目可行性报告范文(通用8篇)

可行性(Feasibility),狭义即要使企业现有资源和条件确保生产作业计划的执行。广义包含有农业、工业、科技、文化、日常生活等。以下是小编整理的项目可行性报告范文(通用8篇),仅供参考,大家一起来看看吧。

第一篇: 项目可行性报告

  1.项目摘要。项目内容的摘要性说明,包括项目名称、建设单位、建设地点、建设年限、建设规模与产品方案、投资估算、运行费用与效益分析等。

   2.项目建设的必要性和可行性。

   3.市场(产品或服务)供求分析及预测(量化分析)。主要包括本项目、本行业(或主导产品)发展现状与前景分析、现有生产(业务)能力调查与分析、市场需求调查与预测等。

   4.项目承担单位的基本情况(原则上应是具有相应承担能力和条件的事业单位)。包括人员状况,固定资产状况,现有建筑设施与配套仪器设备状况,专业技术水平和管理体制等。

   5.项目地点选择分析。项目建设地点选址要直观准确,要落实具体地块位置并对与项目建设内容相关的基础状况、建设条件加以描述,不可以项目所在区域代替项目建设地点。具体内容包括项目具体地址位置(要有平面图)、项目占地范围、项目资源、交通、通讯、运输以及水文地质、供水、供电、供热、供气等条件,其它公用设施情况,地点比较选择等。

   6.生产(操作、检测)等工艺技术方案分析。主要包括项目技术来源及技术水平、主要技术工艺流程与技术工艺参数、技术工艺和主要设备选型方案比较等;

   7.项目建设目标(包括项目建成后要达到的生产能力目标或业务能力目标,项目建设的工程技术、工艺技术、质量水平、功能结构等目标)、任务、总体布局及总体规模;

   8.项目建设内容。项目建设内容主要包括土建工程、田间工程、配套仪器设备等。要逐项详细列明各项建设内容及相应规模(分类量化)。土建工程:详细说明土建工程名称、规模及数量、单位、建筑结构及造价。建设内容、规模及建设标准应与项目建设属性与功能相匹配,属于分期建设及有特殊原因的,应加以说明。水、暖、电等公用工程和场区工程要有工程量和造价说明。田间工程:建设地点相关工程现状应加以详细描述,在此基础上,说明新(续)建工程名称、规模及数量、单位、工程做法、造价估算。配套仪器设备:说明规格型号、数量及单位、价格、来源。对于单台(套)估价高于5万元的仪器设备,应说明购置原因及理由及用途。对于技术含量较高的仪器设备,需说明是否具备使用能力和条件。

   9.投资估算和资金筹措。依据建设内容及有关建设标准或规范,分类详细估算项目固定资产投资并汇总,明确投资筹措方案。

   10.建设期限和实施的进度安排。根据确定的建设工期和勘察设计、仪器设备采购(或研制)、工程施工、安装、试运行所需时间与进度要求,选择整个工程项目最佳实施计划方案和进度。

   11.环境保护。对项目污染物进行无害化处理,提出处理方案和工程措施及造价。

   12.项目组织管理与运行。主要包括项目建设期组织管理机构与职能,项目建成后组织管理机构与职能、运行管理模式与运行机制、人员配置等;同时要对运行费用进行分析,估算项目建成后维持项目正常运行的成本费用,并提出解决所需费用的合理方式方法。

   13.效益分析与风险评价。对项目建成后的经济与社会效益测算与分析(量化分析)。特别是对项目建成后的新增固定资产和开发、生产能力,以及经济效益、社会效益等进行量化分析;

   14.有关证明材料(承担单位法人证明、有关配套条件或技术成果证明等)。

第二篇: 项目可行性报告

  一、什么是项目建议书

  项目建议书(又称立项申请书、立项报告)是项目单位就新建、扩建事项向发改局项目管理部门申报的书面申请文件,是项目建设筹建单位或项目法人,根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件,提出的某一具体项目的建议文件,是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期,由于项目条件还不够成熟,仅有规划意见书,对项目的具体建设方案还不明晰,市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性,建设方案和投资估算也比较粗,投资误差为±30%左右。

  项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件,目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性,把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性,为下一步可行性研究打下基础。

  对于大中型项目,有的工艺技术复杂,涉及面广,协调量大的项目,还要编制预可行性研究报告,作为项目建议书的主要附件之一。

  项目建议书是项目发展周期的初始阶段基本情况的汇总,是国家选择和审批项目的依据,也是制作可行性研究报告的依据。涉及利用外资的项目,只有在项目建议书批准后,才可以开展对外工作。

  二、什么是可行性研究报告

       可行性研究报告是在前一阶段的项目建议书获得审批通过的基础上,对项目市场、技术、财务、工程、经济和环境等方面进行精确系统、完备无遗的分析,完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算、论证和评价,选定最佳方案,作为决策依据。

  三、项目建议书与可研的区别

  1.研究任务不同。项目建议书是初步选择项目,其决定是否需要进行下一步工作,主要考察建议的必要性和可行性;可行性研究则需进行全面深入的技术经济分析论证,作多方案比较,推荐最佳方案,或者否定该项目并提出充分理由,为最终决策提供可靠依据。

  2.基础资料依据不同。项目建议书是依据国家的长远规划和行业、地区规划以及产业政策,拟建项目的有关的自然资源条件和生产布局状况,项目主管部门的有关批文。可行性研究除把已批准的项目建议书作为研究依据外,还需把文件详细的设计资料和其他数据资料作编制依据。

  3.内容繁简和深度不同。两个阶段的基本内容大体相似,但项目建议书不可能也不要求做得很细致,内容比较粗略简单,属于定性性质的,可行性研究报告则是正在这个基础上进行充实补充,使其更完善,具有更多的定量论证。

  4.投资估算的精度要求不同。项目建议书的投资估算一般根据国内外类似已建工程进行测算或对比推算,误差准许控制在上20%,可行性研究必须对项目所需的各项费用进行比较详尽精确的计点,误差要求不应超过+10%。

第三篇: 项目可行性报告

  随着社会一步步向前发展,接触并使用报告的人越来越多,我们在写报告的时候要避免篇幅过长。那么一般报告是怎么写的呢?下面是小编收集整理的利用闲置住宅发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿项目的可行性报告,欢迎阅读,希望家能够喜欢。

  一、 项目指导思想及建设背景:

  1、据农业农村部消息,农业农村部发布关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知。通知指出,积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作,要突出服务乡村振兴。紧紧围绕实施乡村振兴战略,着眼乡村产业发展需求,推动美丽乡村建设。因地制宜选择盘活利用模式。要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承,选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态,以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。支持采取整理、复垦、复绿等方式,开展农村闲置宅基地整治,依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策,为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。

  2、为了积极落实国家“一带一路”、“长三角区域经济一体化”战略,促进地方经济社会的高质量发展,扬泰机场二期工程的建设是势在必行。随着机场提档升级,人流、物流、产业流将会迅速聚集,得天厚的优势,临空经济区建设将成为丁沟的载体和平台,将批发展要素吸引到这里,机场经济圈正在崛起。

  3、光线中国电影世界项目是我省重点文化产业项目,将在空港新虫划区内建设国内规模最的摄影棚组群。西浦光线电影学院落户,既凝聚着西交利物浦学多方面的资源优势,又涵糕线传媒文化创意、影视制作、品牌IP等多领域的实质内涵。两个项目将对地区影视文化旅游全产业链发展,空港新城建设起到重要的推动作用。

  4、丁沟镇朱桥村朱套组位于启扬高速机场互通高速路和安路机场连接路交汇之间,紧邻机场。朱套,名如地形,四面环水,村落房屋之间小巷多,风景秀丽,有“小江南”的.美誉。小村落民风淳朴,人文历史悠久,明朝的举人进士韩如善和朱三曾居住此地。目前,除去首批拆迁户,该组还有65户人家,309人,耕地445亩。该地段将受益于机场利好辐射

  二、项目方案、方式,建设规模、实施进度及投资分析(另详):

  1、乡村游(农活体验、果蔬采摘、捕鱼)机场旅客变游客;

  河道和村道整理;各种公共设施和配套设施完善;农田、八边地、河流由公司集体承包,统一规划,有机生态种养殖;

  2、民宿居民交闲置房屋入股或租赁,一户一方案,改造装潢预算和施工监理(不新增建筑面积,旧房改造)。首批50个床位(经济型、中式精品型、乡村田园风型、集装箱型)。

  3、餐饮农家乐,特产便利店,乡村酒吧,烧烤(200人次)

  资金来源:政府乡村振兴项目资金+村企合作企业资金+农户个人资金=1000万

  三、项目组织、劳动定员、运行操作:

  公司运行:扬州市源泰农业发展有限公司+农户

  项目名称:水韵朱套小江南

  四、项目社会效益分析、风险分析:

  项目效益达成村居环境好,人人有事做,户户有钱赚,文旅品牌响。

  风险分析:

  1、坚决守住法律和政策底线,不得违法违规买卖或变相买卖宅基地,严格禁止下乡利用宅基地建设别墅院和私人会所,严格禁止私搭乱建;

  2、公司与农户,公司与集体的合同合法合规,要有法律约束效应。村民要树立集体意识、抱团意识、规范意识和局观念;

  3、特种行业经营要加强事中事后监管的措施;

  4、经济下行,消费滞后,管理可能落后,收益周期延长;

  5、政策性拆迁;

  五、项目可行性研究结论与建议:

  在脱贫致富,乡村振兴,宜居乡村建设的路上,全国部分农村村民以现金、房产、土地、实物、劳动力等要素入股,“借房生金”已取得了很多成熟的经验。丁沟镇朱桥村朱套组利用闲置住宅发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿项目的可行性在扬泰机场经济圈及空港新城文旅产业链中值得实践。建议乡村游、民宿和餐饮项目要耕植于悠久的村居文化,品出“农”味,要有记得住的乡愁。

第四篇: 项目可行性报告

  一般地,项目可行性研究报告的编制依据依项目的性质及管理要求的不同而有所不同,但总体上应取得如下依据:

  (1)国民经济发展的长远规划,部门、地区发展规划,产业政策和投资政策。

  (2)批准的项目建议书或预可行性研究报告。项目建议书或预可行性研究报告是建设项目投资决策前的总体设想,主要论证项目建设的必要性,同时初步分析项目建设的可行性,它是进行各项投资准备工作的主要依据,只有经有关部门同意,并列入建设前期工作计划后,才可以进行可行性研究的各项工作。

  (3)国家有关法律、法规、政策。

  (4)批准的环境影响文件。

  (5)国家批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、工业基地规划。

  (6)有关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保、交通运输等基础资料。这些都是项目进行厂.址选择、工程设计、技术经济分析所不可缺少的基本数据。

  (7)有关行业的工程技术、经济方面的规范、标准、定额资料,以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。它们都是进行项目技术分析的基本依据。

  (8)国家颁发的评价方法与参数,如社会折现率、行业基准投资收益率、影子汇率等。这些评价方法和评价参数是进行项目经济评价的基础和判别标准A

  (9)中外合资、合作项目各方签订的协议书或意向书。

  (10)编制可行性研究报告的委托合同。

  (11)其他有关依据资料。

第五篇: 项目可行性报告

  项目名称:国际汽车城项目可行性研究报告

  项目地址:河南省

  项目规模:总占地260亩,露天汽车展场15万平方米,棚盖汽车展场1万平方米,展场办公室及门面3万平方米,4S店26640平方米,道路18000平方米,绿化及环境63400平方米。预计机动车年交易超过3.5万辆,年交易额30亿元以上。

  投资金额:8亿

  项目背景:

  随着国家政策性投资与实施西部大开发战略,城市基础设施建设迅速完善,经济状况发生了巨大的变化。我市20xx年国内生产总值1971亿元,与1996年相比,增长68.9%。工业增加值到达651亿元,社会消费品零售总额762亿元,分别比1996年增长80.5%和71%;地方预算内财政收入由1996年的54.9亿元增加到157.7亿元,增长1.9倍。全社会固定资产投资六年累计完成3870亿元,是直辖前6年的3.4倍。投融资潜力显著增强,全市金融机构存款和贷款余额分别到达2850亿元和2280亿元,比1996年增长2.4倍和1.5倍。

  规划目标:

  实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综合社区。密切联系客观实际,结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作,建立“以人为主,物为人用”的观点。

  项目结论:

  经本可行性研究初步分析、报告论证,该项目的建设,是一个充分利用地理优势以及企业整体经营潜力、贴合社会经济发展和汽车产业发展规划的项目。项目建成后,不仅仅大大推动了汽车流通业现代化进程,促进当地汽车制造业的发展,对西部汽车产业发挥较强的影响和推动作用,同时也是一个惠及地方税收、众多企业、广大消费者和增加就业机会的多方有利举措。目前,已具备了启动该项目的市场时机、条件与基础,如果该项目得到实施,相信能创造持续稳定的经济效益和良好的社会效益。

第六篇: 项目可行性报告

  一、项目概况

  项目拟取名为“莎络”,位于合肥市政务新区,合肥政治经济繁华地带,店面总面积为:720平方米,店面主体建筑为2层。原店一层为大厅、吧台、厨房、仓库并设有两个大型包厢;二层设有7个中型包厢。原店包厢数为9间。投资计划前期投资费用预计为70万人民币,其中35万用于店面整体转让费用,20万用于前期整改装修费用,15万用于酒楼周转资金。前期先对大厅、一层2个大型包厢进行整体装修,后期再视营业状况在不影响日常营业的情况下用投资回报款项对二层包厢进行逐个装修。包厢按合肥餐饮中高档次进行装修。目标成为合肥市主要的西餐厅之一。

  二、“莎络”西餐厅风格

  “莎络”西餐厅作为一个典型的法式西餐厅,整个餐厅充满法国特有的文化元素,浪漫的氛围,优雅舒适的环境,高雅的文化艺术,温馨的感觉弥漫着整个餐厅。餐厅的建筑是具有复古色彩、体现法国风情的巴洛克式建筑,自由的外形、富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩将我们带入到18世纪的文艺复兴时期。室内装修大胆采用高贵典雅的金黄色,四周悬挂着大型的水晶吊灯,周围墙壁上悬挂着具有欧洲风情的画图,增加餐厅的艺术气息。还运用一些欧洲建筑的典型元素,诸如拱券、铸铁花、扶壁、罗马柱等来构成室内的欧洲古典风情。

  三、餐厅人员配置

  1.办公室经理:设经理一名,副经理一名。

  2.财务主管:1人

  3.库房经理:2人

  4.管理人员:设管理人员五人,每人分管六台客人。

  5.高档接待人员:20人

  6.餐桌服务员:40人

  7.迎宾员:5人,门口两人,正厅两人,吧台处一人.

  8.收银员:2人

  9.吧台服务员:2人

  10.保安:6人

  11.厨师:8人,法式面包师2人,法式菜肴厨师2人,中餐厨师2人,意式厨师2人。

  12.外送人员:4人

  13.清洁工:8人

  四、菜单设计:见附件

  五、宏观分析

  (一)餐饮业持续快速发展,产业规模不断扩大

  我国素有“民以食为天”的传统,餐饮业作为我国第三产业中一个重要的支柱产业,一直在社会发展与人民生活中发挥着重要的作用。随着我国经济的快速发展,我国餐饮业也呈现出高速发展的势头,与此同时,我国餐饮业发展的质量和内涵也发生了质的变化,行业的经营领域和市场空间不断拓展,经营档次和企业管理水平不断提高,经营业态日趋丰富,投资主体和消费需求多元化的特点更加突出,网店数量和从业人员数量不断增长。餐饮市场更加繁荣,消费的个性化和特色化趋势更加明显。

  随着改革开放的深入,我国餐饮业的规模从五十年代初的14.1亿元到八十年代初突破100亿元,到1994年首次突破1000亿元。此后,餐饮业进入高速发展时期,连续近20年保持接近20%的增长速度。2007年全国餐饮业零售额达到12352亿元,同比增长19.4%,比2006年同期增幅高出3个百分点;2008年餐饮业零售额达到15404亿元,同比增长24.7%,比2007年增幅高出5.3个百分点,对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.8%,继续成为拉动经济增长的重要力量。通过以上数据看出,我国餐饮业在发展到一定程度后仍以17%左右的速度增长,整个餐饮市场发展状态良好,餐饮业在国民经济中的地位和作用将进一步加强。

  (二)餐饮业在快速发展的同时也出现一系列问题

  在上个世纪末期,中国的餐饮业已出现一些巨大变化,比如快餐和休闲餐饮的兴起,西式快餐大举占领中国餐饮市场,西餐逐渐被人们所接受,虽然传统餐饮和烹饪受到极大挑战,但仍占据着主要餐饮消费市场。中国的餐饮业既面临着巨大的机遇,同时又面临着前所有未有的挑战。

  1、行业竞争激烈

  餐饮业的竞争日趋白热化,尤其是高星级大饭店受到来自社会餐饮低成本、低价格、大众化的冲击。这种竞争所带来的问题,就是如何以创新的意识,扬长

  避短,凭借自己的特色占据市场。西餐近年来不断冲击中国传统的中式餐厅,受到城市年轻人的追捧,其优雅的环境、独特的口味、周到的服务给顾客另一种消费体验。

  2、餐饮经营方式落后

  虽然国内有很多不同规模的餐厅,但是有特色的餐厅屈指可数,这种千遍一律的消费环境对顾客缺乏吸引力。消费的个性化和特色化要求餐饮企业应把注意力放在顾客的心思和口味,企业只有以独具特色的经营才能脱颖而出,吸引更多的消费者。西餐厅对于很多中国人来说,算是比较新颖的事物,很容易勾起顾客的消费欲望。而且,在当代快节奏的生活中,人们更偏向于在很优雅很休闲的西餐厅里消费。

  六、微观分析

  (一)合肥餐饮业发展状况

  经济社会的快速发展,人民生活水平的提高,给合肥餐饮业带来了巨大的发展机遇。目前,合肥市已有餐饮门点1.3万余家。其中,大中型餐饮企业150余家,星级酒店120余家,年增长约18%。2009年,全市餐饮业实现了营业额87.92亿元,连续保持近20%的增长率,增幅位居全市各行业前列。

  不仅规模上突飞猛进,该市的餐饮结构、餐饮品牌和品牌企业也取得了飞快发展。全市形成了以徽菜为主导,其他菜系不断跟进的经营格局。据统计,全市以徽菜为主的酒店、餐饮企业约占总数的一半,以品牌徽菜和传统徽菜为特色的大型餐饮企业每年以数万平方米的速度发展。餐饮企业的品牌建设也在不断跟进,目前全市餐饮品牌企业达50多家,地方特色美食街区已达20多个,西餐厅的发展速度很快,据不完全统计,西餐厅已达90多家。

  (二)合肥西餐厅发展现状

  近几年来,合肥市的西餐厅如雨后春笋般发展起来,受到年轻人的热烈追捧,西餐厅占据的市场不断扩大。合肥很多知名的饭店里内含西餐厅,一般档次比较高,消费水平也比较高。一般来说,合肥市的西餐厅以中高档居多,消费水平约60~90元之间,比较符合大多数年轻人的消费水平。

第七篇: 项目可行性报告

  玉米淀粉是重要的食品、医药、化工原料,仅以20xx年为例,我国年人均耗淀粉3公斤,而欧州、日本为10公斤,美国为52公斤,我国淀粉工业快速发展,到20xx年人均年耗淀粉6.5公斤,与发达国家还有较大差距。巴彦淖尔市种植玉米120多万亩,年产玉米84万吨。全市有着得天独厚的资源优势,有充足的原料可以供应,随着经济的发展,人民温饱问题的解决,玉米已不再是农民的主食,进行淀粉生产不仅能解决农民卖难问题,而且可以增加农民收入和企业效益,调整优化农业产业结构和农产品结构、带动生态农业的发展和促进当地“种养加工”一条龙发展。该项目符合国家产业政策,符合内蒙古自治区的农畜产品为主的加工业做为支柱产业的政策,充分利用了当地的资源优势和生产优势,产品适销对路,适合我国经济发展对淀粉原料的需求增长的要求,经济效益好,项目完成后不仅使该厂淀粉生产具有相当规模,并为后续的深加工产品打下良好的.基础,将对全市的发展做出积极的贡献。因此,该项目的建设是可行的也是必要的。

  建设内容及规模

  1、建设内容:

  新上年产20万吨玉米淀粉生产线及相关配套设施。

  2、建设规模:

  年产玉米淀粉20万吨、蛋白粉16000吨,玉米皮及粗蛋白30000吨:玉米油8800吨,植酸钙1200吨,玉米油饼14000吨,胚芽干皮960吨。

  投资估算与资金筹措

  1、投资估算:项目总投资32000万元,其中固定资产投资24000万元;

  流动资金12000万元。

  2、资金筹措:银行贷款、企业自筹。

  经济效益和社会效益

  经济效益:该项目建成后,年增销售收入60000万元,年增利润7500万元(所得税前),销售税金4500万元,利税合计12000万元。

  社会效益:本项目各项指标较好,市场前景广阔,投资风险小;

  具有较强的盈利能力和借款偿还能力及抗风险能力。该项目充分利用了当地的资源优势和生产优势,产品适销对路,适合我国经济发展对淀粉原料的需求增长的要求,经济效益好,并为后续的深加工产品打下良好的基础,可以解决1600人就业,增加农民收入和企业效益,调整优化农业产业结构和农产品结构、带动生态农业的发展和促进当地“种养加工”一条龙发展,为五原县乃至全市的发展做出积极的贡献。

第八篇: 项目可行性报告

  目标市场分析

  (一)南京市场

  南京,中华人民共和国江苏省省会、副省级城市。华东地区重要的交通枢纽。2014年南京市常住人口总量为821.61万人,户籍人口648.72万人,2014年为80.92%,排全国第7位。

  受教育程度全国领先,大学文化程度人口比重为26.11%,在副省级中列第1位,低于北京(31.5%),高于上海(21.9%)。南京常住人口中,具有大学程度的人口有209.1万人,占总人口数的26.12%,相当于每4人就有一个大学生。相比江苏每10人有一位大学生和全国每11人有一位大学生,大幅领先,显示出文化名城和拥有众多高校的优势。

  2015年实现地区生产总值9720.77亿元,列全国第11位,增长9.3%;全体居民人均可支配收入40455.17元,比上年增长8.5%。其中,城镇居民人均可支配收入46103.62元,增长8.3%;农村居民人均可支配收入19482.91元,增长10.3%。

  从国家等级划分,南京是国家二线城市。

  餐饮市场具有如下特点:综合性复合商圈相对较少,目前最大规模的商圈集合为中山路新街口商圈;消费群体由于大学较多因此年龄结果年轻,多为逛街和游客;对传统中餐较为青睐,同时接受新口味菜系程度高,例:大叻、披萨等外国料理目前多为等位经营;除对传统中餐较为青睐外,对麻辣口味菜系接受度高。

  XXX店市场状况分析

  XXX目前在南京市场拥有4家店面:

  1店:位于夫子庙附近建康路1号鹏欣水游城4楼。

  月均营业额115万,人均消费75元

  该店是XX进入南京市场的第一家店,消费者认知度高。

  2店:江宁区双龙大道1680号金鹰购物中心4楼。

  月均营业额108万,人均76元,2015年7月开业。

  3店:中央路201号金茂汇购物中心8F

  月均营业额90万,人均77元,2015年9月开业

  4店:汉中路89号金鹰国际购物中心B座8楼

  月均营业额:150万,人均74元

  当地消费者对XXX认知度高,对菜品和服务满意,特别对“非常好吃”、“菜品25分钟上齐”的营销观念非常认可。目前四家店面的展示和对品牌的推广为我们下一步进入南京市场开了好头。

  存在的问题:

  1、有部分消费者对价格存在质疑,认为价格偏高。本地市场与我们同菜系且同质化较高的“XXX店”11家门店,人均在65左右。

  2、4家门店都在半径5公里范围内,店面过于集中。

  预选店面商圈分析

  栖霞区位于南京主城北部,是中国重要的科教中心和航运中心。常住人口66.8万人。辖9个街道办事处,68个社区居委会、49个村委会,其中龙潭、栖霞、西岗3个街道整建制委托南京经济技术开发区管理。

  仙林大学城位于栖霞区西部,东麓,距离15公里,2002年2月成立,是中国最早成立的大学城之一。仙林大学城定位于南京三个副城之一,是江苏省发展高等教育产业的重点地区,主打高档社区和科研机构错落分布,借鉴国外高尚人文社区的规划,以高起点,以绿色人文为主题的高发展为目标。

  截至2013年8月,已有、、、、、、、、、等院校及其校区入驻。

  仙林大学城是以中产阶层为主的高档居住区。

  2015年,仙林地区共有各类在建项目62个,总投资430.5亿元,截至8月底,当年投资进度已超过80%,

  中电集团28所仙林新所区、金鹰奥莱城二期、江苏兰德地理信息产业园二期、万达茂等10个总投资约120亿元的重点项目在仙林大学城集中开工奠基。

  仙林中心商业区以三大人工湖为核心,分为三个层次:远离水面的是由多种不规则几何形状组成的大型建筑主体,规划有百货公司、电影院、专卖场等,局部建筑单体之间则由连廊相接;临湖的是小型建筑,有饮食店、咖啡吧、书店、精品店等;两个层次中间是一条长长的带顶步行街,将商业区紧紧联系,成为将来商业氛围的聚核地带。

  仙林金鹰天地于2009年12月18日试营业,开业后经营持续爆冷,客流量甚少。经营一年后,在2011年4月重新开业,身份转变为“仙林金鹰奥莱城”主做高档品牌折扣。

  造成的主要原因:

  一、最早规划项目的主要消费群为大学城的学生及该区域的高级白领。但是学生的消费能力有限,与金鹰品牌形象有较大差别,且每年有二个多月假期,对营业有较大影响。

  二、周边社区当时的入住率为40%左右,社区大多为低密度别墅为主,人流小。

  经过金鹰的调整及该商圈历时五年的培养,商圈趋于成熟。已经成为栖霞区的商业中心。

  综述:仙林金鹰奥莱城位于仙林大学城中心地带,又名为仙林中心。经过南京市委市政府不断调整和大力发展,大学城转向科技城的规划已经有了显著效果。15年动工的金鹰奥莱城二期和17年底开业的万达茂也将为仙林中心增加更多的机会点。同时与奥莱城近在咫尺的南京中建大厦和南京高科大厦的陆续进入也会为奥莱城提供更多的客流。因此从商圈角度来看仙林金鹰奥莱城具备开设一家西贝店面来满足周边居民及学术的就餐需求。

  二、预选店面分析

  (一)道路、交通状况分析

  该预选店面位于仙林中心的金鹰奥莱城。周边主要道路有:南,杉湖西路;北,文苑路;东,学海路;西,文津路。

  其中主要的交通要道为文苑路

  文苑路:

  由于仙林中心区域西部较东部发展的更加成熟,因此由西向东的车辆更多,主要行驶在文苑路,文苑路到仙林中心非常方便可直达停车场。

  公交站:七条线路可达预选店面:50路、70路、97路、108路、146路、310路、D1路。

  地铁站:地铁站2号线仙林中心站,步行300米即到。

  (二)消费人流分析

  预选店面门前人流量测算结果如下:

  周一到周四,

  预选店门前高峰时段人流(11:45-12:45)17-22人

  周五到周日

  预选店门前高峰时段人流(11:45-12:45)25-30人

  人流动线:

  预选点北正对南京财经学院,从北至南属于一楼,直接连接文苑路,不需要经过楼梯可直接到达。从人的行为角度人习惯靠右行走,预选店面必经之路。预选店面楼下为儿童游乐区,消费者习惯游玩后从预选点门前的电梯进入餐饮区域。儿童游乐区北侧为奥莱城女装区,女性为购物主体,因此购物结束后也习惯从预选店门前电梯进入餐饮区域。

  (三)业态品牌经营情况:

  注:所有餐饮由于周一周二为学校课程较多且刚过完周末所以生意一般,其中周一周二午市全部坐满需要等位的为土大力、东北炖、南京食朝汇、石器烤肉,大叻。其他餐饮上座率为8-9层。全部餐饮晚市都可以坐满。从周三开始全部餐饮全天全部开始回暖。

  三、租金状况分析

  (一)预选店面:预选店面建筑面积633平米,使用面积540平米,得房率0.85。目前市场开发部门与金鹰集团谈判的结果如下:。

  注:物业费20元/月,3元/月推广费

  预选店面633平米,按金鹰报价4.6元/㎡/天计算,年租金:106.3万。月租金:8.9万。。

  预选店面使用面积540平米,按厨房100平米扣除,按单座位占2平米/人计算,可以设定餐位数220位,人均75元计算

  上座率3,日营业额为4.95万元,月营业额148.5万

  按金鹰7扣点月租金为:10.4万元,年租金124.7万元

  上座率2.5,日营业额为4.13万元,月营业额为123.8万元

  按金鹰7扣点月租金8.666万元,年租金104万元

  (二)市场同店店面:

  四、定位分析:

  该商圈餐饮消费人群主要以学生为主,能够占到整体餐饮消费的5层,其他为家庭消费和商务用餐,家庭消费比例可占到3层,其他为商务用餐。各家店面的促销活动:美团购物券,95元购得100元消费券;消费卡储值,折扣比例88折、85折;信用卡折扣返现,交通银行最红星期五,招行返现。

  根据测算整体餐饮正餐消费人均在70-80元之间。其中等位较多的餐饮门店人均分别为:土大力60元、大叻90元、南京食朝汇80元、东北炖60元。符合公司店面的定位标准。

  根据等位较多的餐饮门店来看,该商圈内的饮食习惯对时尚中餐的需求较大,土大力、大叻、南京食朝汇、东北炖每日晚餐全部等位。符合公司店面的产品定位。

  该商圈其他餐饮门店基础员工工资2800-3200。

  五、结论

  1、预选店面所在金鹰奥莱城已经营业7年,属于成熟商圈。金鹰奥莱城15年对餐饮业态进行了又一次调整,目前餐饮业态更加丰富且具有特色,可以满足各种餐饮需求,提升了对周围消费者的消费粘性。

  2、预选店面的租金价格与已开的西贝餐厅对比除江宁金鹰店为最低。

  3、未来机会点:

  A.目前金鹰奥莱城二期正在建设中,预计2017年中会正式营业,主要的功能为大型健身中心及百货、停车场。金鹰奥莱城二期将与一期进行无缝对接,届时金鹰奥莱城将成为中国最大体量的奥特莱斯,更加丰富的业态也会吸引更多的消费人群。

  B.与预选店面一路之隔的文海路东侧已建成的仙林商务中心,有可能成为栖霞区政府的行政事业中心。仙林商务中心体量10万方,是预选店面未来可期的最大机会点。

  综合预选店面商圈成熟度,租金情况,未来机会点的增加三方面因素认为该预选店面可进行投资介入。

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